2023年物业行业第一宗收并购诞生了。

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1月3日，新大正（002968）（SZ002968，股价24.5元，市值56.13亿元）公告称，公司于2022年12月30日召开董事会审议通过收购云南沧恒投资有限公司80%股权的议案，交易对价7.88亿元。

据《》记者了解，去年10月新大正曾以1.04亿元收购了四川和翔100%股权，而这笔收购也“耗尽”了新大正上市之初募集资金中用于市政环卫业务拓展部分的所有资金。

事实上，受房地产行业整体下行影响，2022年物业领域也未能幸免，收并购事件大量减少。中指研究院数据显示，2021年上市物企披露收购事项达77起，涉及并购方33家企业，累计披露交易金额362.5亿元；但2022年物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。

2022年物业收并购金额缩水7成

这是新大正自上市以来最大一笔收并购。

根据公告，截至2021年底，云南沧恒投资总资产为8.61亿元，约占同期新大正的59%，而此次新大正收购云南沧恒投资80%股权的交易对价为7.88亿元。交易完成后，云南沧恒投资将成为新大正的控股子公司。

企查查显示，云南沧恒投资全资控股了云南安通运达物流有限责任公司以及云南澜沧江实业两家公司（以下简称澜沧江实业）。其中，澜沧江实业是一家具有国家物业管理一级资质、水利水电施工总承包二级资质等的综合性企业，目前业务主要集中在物业服务、建筑工程、机电检修、水情测报等产业，管理面积达4000多万平方米。

对于新大正而言，此次收购不仅是实现公司“五五战略”（2020-2025）目标的重要手段，能为公司进一步布局云南市场提供良好的支持，还能帮助公司进入门槛较高的能源物业细分领域，助力其从传统物业管理向综合设施管理的转型升级。

需要注意的是，这也是新大正2022年以来的第二笔收并购事件，前一笔是在2021年10月，以1.04亿元购入四川和翔100%股权，从而重仓市政环卫领域。

事实上，过去一年不仅新大正减缓了收并购的速度，整个行业亦是如此。中指研究院数据显示，截至2022年12月20日，物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。

其中，超过10亿元的大额收并购共4宗，最大一宗为碧桂园服务收购中梁物业93.76%股权，双方厘定的代价不高于31.29亿元。其余三宗均来自华润万象生活，其分别以24.85亿元、10.58亿元、10.37亿元收购中南服务、禹洲物业、祥生物业。

而在2021年，交易金额超过10亿元的并购达到7宗，其中碧桂园服务耗资187亿元包揽了3宗，而恒大物业、融创服务、合景悠活、世茂服务分别贡献了一宗。

“行业在经历过收并购热潮后，目前行业收并购市场上的买卖双方对彼此的认识和了解更加深刻，并购更谨慎，性价比、业务的协同性、布局的互补性、投后管理和长期盈利能力等多个方面都被考虑在内，整体趋于理性。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟1月4日在接受《》记者微信采访时表示。

2023年上市物企间收并购或增多

值得一提的是，减缓的不仅是物业行业收购速度，还有企业的收购意愿。

以碧桂园服务为例，2022年以来就明确表示要结束大规模收并购动作，其首席财务官在2022年中期业绩发布会上也曾公开表示，“追求规模的收购在相当一段时间内不是我们的重点，今年没有大的物管合约的收购计划。”

此外，雅生活服务、融创服务等往年的收并购“大户”也在2022年逐步退出了并购舞台。而随着一众民营物企的退出，以华润万象生活、招商积余（001914）等为主的国央企则一跃而上，成为物业行业收并购的主角。

据克尔瑞物管统计数据显示，2022年国央企参与的物业并购交易金额59.3亿元，占比近6成，以华润万象生活、招商积余表现尤为亮眼，其中华润万象生活更是挤下碧桂园服务成为了行业“并购王”，其收购的3家企业都已交表或通过聆讯。

“这三家企业账面资金、潜在经营风险、关联交易量等均已梳理清晰，这些标的资产相对优质，能较大限度地减轻华润万象生活收购之后的业务梳理工作量，节约时间成本，提高资金的利用效率。”亿翰物研在报告中指出，国央企在进行收并购时更加注重标的业态，强化细分领域的专业性与市场占有率。如华润万象生活收购的3家物企在华东区域就有较高的市场占有率，收购之后能快速帮助其提高在该区域内的项目密度。

事实上，不仅是国央企，纵观2022年企业并购案例，其主要方向仍是区域补强、业态补强。如新大正收购四川和翔，加强了企业在城市环卫的布局；碧桂园服务收购中梁百悦智佳，提升了其在华东区域的管理密度；招商积余收购中民物业、深圳汇勤，提升了其在金融物业领域的竞争力；合景悠活收购广东特丽洁环境，加速其在城市业务方面的布局。

“随着部分企业因关联方拖累、自身优势不明显等原因出现‘掉队’，而另一部分企业通过资本市场获得融资，发展势头良好，开展收并购的‘弹药’充足。”牛晓娟表示，未来上市企业间的兼并收购案例可能会增多。